11 months rental agreement

11 மாத வாடகை காலம் பின்னால் இருக்கும்  இரகசிய காரணம் என்ன? - 

சட்டம் தெளிவோம்.

******************************************************************************

 வி.மயில்சாமி அட்வகேட்.

 

ஒரு வாடகை ஒப்பந்த ஆவணம் என்றால் ஒரு உரிமையாளர் மற்றும் குத்தகைதாரர் / வாடகைதாரர்  சட்டப்பூர்வ உறவை நிரூபிக்கும் ரகசிய ஆவணமாக வரையறுக்கப்படுகிறது. இந்த ஆவணம் பொதுவாக அந்த சொத்துடன் தொடர்புடைய ஒவ்வொரு தரப்பினர்களின் சில ஒப்பந்தங்கள், கடமைகள் மற்றும் பொறுப்புகள் ஆகியவற்றை வரையறுக்கிறது. ஒப்பந்த தரப்பினர்கள் இடையே மோதல்கள் ஒரு சூழ்நிலையில் வரும் போது அது சான்று ஆவணமாக  செயல்படுகிறது.

வாடகை ஒப்பந்தம் பற்றி சில முக்கிய அம்சங்கள்

****************************************************************************

• ஒரு வாடகை ஒப்பந்தத்தில் வாடகைக் காலத்தின் தேதியையும் அந்த கட்டிடத்தில் வசிக்கும் நபர்களின் பெயர்களையும் கொண்டிருக்க வேண்டும்.

• உடன்படிக்கை செல்லுபடியாகும் தேதி குறித்த காலத்தைக் குறிப்பிட வேண்டும்.

• அனைத்து குடியிருப்பாளர்களின் கடமைகள் மற்றும் பொறுப்புகளை குறிப்பிடுவது ஒரு வலுவான நோக்கமாக குறிப்பிட வேண்டும்.

• இந்த மாதிரியான இரகசிய ஆவணத்தை விரிவாக வைத்துக் கொள்வது, அது இரு தரப்பினர்களின் பொறுப்புகளை  குறைக்கும்.

11 மாத காலத்திற்கு மேல் ஒரு வாடகை ஒப்பந்தம் செய்யப்படும் போது, ​​இந்திய பதிவு சட்டம் 1908 ன் படி ஒப்பந்தத்தை பதிவு செய்வது கட்டாயமாகும். உள்ளூர் அதிகாரிகளிடம் பதிவு செய்வதற்கு ஒரு நீண்ட செயல்முறையாக இருக்கும். எனவே, இந்த நீண்ட சட்ட செயல் முறைமைகளைத் தவிர்ப்பதற்காக, சொத்துரிமையாளர்கள் ஒரு வருடத்திற்கும் மேலாக இல்லாமல் 11 மாதங்களுக்குளான  ஒப்பந்தத்தை செய்வதை வலியுறுத்துகின்றனர்.

*பதிவு சட்டத்தின் கீழ் செயல்படுத்துவதற்கு பதிவு செய்ய ஒரு வருட கால ஒப்பந்தம்  அவசியம் தேவைப்படுகிறது. அப்படி இருக்கும் போது

" 2014  ல் தீர்ப்பில், 11 மாத ஒப்பந்தங்கள் சொத்துக்களை பாதிக்கும் எந்தவொரு பரிவர்த்தனையையும் நீதிமன்றங்களில் ஆதாரமாக ஏற்றுக் கொள்ள முடியாது என்று கர்நாடக உயர் நீதிமன்றத்தால் அறிவிக்கப்பட்டது. எனவே, ஒரு வாடகை சொத்து பற்றிய விவாதம் மற்றும் குறிப்பிட்ட விவாதம் 11 மாத ஒப்பந்தத்தால் நிர்வகிக்கப்பட்டால், இந்த உடன்படிக்கை அனைத்து நோக்கங்களுக்காக நீதிமன்றத்தில் ஒரு ஆதாரமாக பயன்படுத்தப்பட முடியாது. "

ஒரு 11 மாத ஒப்பந்தத்தில் அபாயத்தை ஏற்படுத்தும். நீ வெளியேறுவதற்கு முன்பே நினைத்துப் பாருங்கள்!

வழக்கு : அப்துல் ரஷீத் எதிர்  சீனிவாசம்.

இந்த வழக்கில் நீதிபதி எச்.ஜி.ரமேஷ், "ஒரு குத்தகை ஒப்பந்தம், ஒரு வருடத்திற்கு மேல் இல்லை என்றாலும் பதிவு சட்டம் 1908 இன் கீழ் பதிவு செய்யப்பட வேண்டும் என்று கூறினார்.

11 மாத ஒப்பந்தத்தின் செல்லுபடியைப் பற்றிய கட்டுக்கதைகளைத் திருப்பி நீதிமன்றம், "சட்டத்தில், குத்தகை ஒப்பந்தங்கள் பதிவு செய்யப்பட வேண்டும் என்றும்  எனவே, அத்தகைய பதிவு செய்யப்படாத குத்தகை ஒப்பந்த பணிகள் ஒரு பரிவர்த்தனைக்கான ஒரு ஆதாரமாக இருக்க முடியாது " என்று கூறியுள்ளது.

சொத்து சட்டத்தின் 107 வது பிரிவு கூறுகிறது:

****************************************************************************

"ஆண்டுதோறும் அசையாச் சொத்தினை வாடகைக்கு அல்லது ஒரு வருடத்தில் அதிகமான காலியிடம் அல்லது வருடாந்திர வாடகைக்கு ஒதுக்கப்பட்டால், ஒரு பதிவு செய்யப்பட்ட   ஆவணம் மூலம்   மட்டுமே செய்ய முடியும்." எனினும், இந்த வழக்கில் உயர் நீதிமன்றம் தனது உத்தரவில்  பின்வரும் பத்தியில்  பிரிவு 107  க்கு   முக்கியத்துவம் கொடுத்து கூறுகிறது, "அசையாச் சொத்துக்களின் மற்ற அனைத்து குத்தகைகளும் ஒரு பதிவு செய்யப்பட்ட ஆவணமாக அல்லது வாய்ப்பினை வழங்குவதன் மூலம் வாய்வழி உடன்படிக்கையால் செய்யப்படலாம்."

 இச்சட்டப் பிரிவு 49 ன் படி மேலும் ஒரு ஆவணம் பதிவு செய்யப்படாமல்  பதிவு செய்யப்படாவிட்டால், அது "அத்தகைய சொத்துக்களை பாதிக்கும் எந்தவொரு பரிவர்த்தனைக்கும் ஆதாரமாக இருக்க முடியாது." என்று கூறியுள்ளது.

கடப்பாடுகள் 

ஒரு ஆவணம் வாடகை ஒப்பந்தத்தை 1 ஆண்டு காலத்திற்கு மட்டுமே நிர்ணயிக்கும் ஒரு ஆவணமாக இருந்தால், அது எழுதப்பட்டு வாய்மொழியாக அல்லாமல்   குறிப்பிட்ட ஆவணமாக  சார் பதிவாளர் அலுவலகத்தில் பதிவு செய்யப்பட வேண்டும் என்று நீதிமன்றம் கூறியுள்ளது. அது முத்திரை கட்டணம் செலுத்தப்பட வேண்டும் என்றும் அப்படி இல்லாமல் இச்சட்டப் பிரிவு 49 இன் கீழ் பதிவு செய்யப்படாவிட்டால் அந்த ஆவணம் நீதிமன்றத்தில் அனுமதிக்கப்பட மாட்டார்கள்.

11 மாதகால ஒப்பந்தமற்ற உடன்படிக்கை பற்றி  சட்டம் கூறுவது என்ன?  எது  சரி  எது   தவறு.

****************************************************************************

இந்த குறிப்பிட்ட வழக்கில், இது நீதிமன்றத்தின் மூலம் பதிவு செய்யப்படாத ஒப்பந்தத்தை ஆதாரமாக பயன்படுத்த முடியாவிட்டாலும் கூட, எந்தவொரு முந்தைய உடன்பாட்டின் இருப்பிற்கும் ஒரு உறுதியான (அல்லது ஆதரவு) ஆதாரமாக இன்னமும் பயன்படுத்தப்படலாம். இதன்மூலம் இது போன்ற ஒரு பதிவு செய்யப்படாத ஆவணம் நீதிமன்றத்தில் அனுமதிக்கப்படாது இருந்தாலும் கூட,  அது இன்னும் செல்லுபடியாகும் மற்றும் பிரதானமாக இல்லாவிட்டால் ஆதாரமாக அங்கீகரிக்கப்படலாம் என்பதாகும்.

இந்த நிச்சயமாக, நீதிபதி தனது விருப்பத்திற்கு கூற்றுக்கள் நீதிபதியின் விருப்பப்படி கீழ் ஒரு சட்ட வேறுபாடு உள்ளது. பதிவு சட்டத்தின் பிரிவு 17 (ஈ) கூட ஒரு பதிவு செய்யப்பட்ட ஆவணம் இல்லையெனில் குத்தகை அல்லது வருடாந்திர வாடகையால் செல்லத்தக்கதாக இருக்க முடியாது என குறிப்பிடப்பட்டுள்ளது. இதே போன்ற ஏற்பாடு பற்றி குறிப்பிடுகிறது.

11 மாத ஒப்பந்தம் தற்போது நிறைய ஆய்வுக்கு உட்பட்டுள்ளது. எனினும், எந்த சட்ட  பிரச்சினைகளையும் தவிர்க்க அதை ஒரு  11 மாத வாடகை ஒப்பந்தம் செய்வதை விட குடியிருப்பு நோக்கங்களுக்காக ஒரு முழுமையான 1 ஆண்டு வாடகை ஒப்பந்தம் தேர்வு நல்லது.